土地法34 | 台中合法代書地圖
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2022年7月6日—土地法§34-1第一項:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 ...
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土地法§34-1第一項:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
「共有」的概念是什麼?土地法§34-1之中的「共有」,指的是「分別共有」,而常見的狀況像是甲、乙、丙、丁四人出了相同的錢買下一塊土地,則會說這四個人「共有」這塊土地,而每個人應有的部分各為1/4,而甲、乙、丙、丁每個人都能使用自己應有的那1/4塊土地,像是進行買賣或抵押給他人,而不用其他的共有人同意。
共有土地怎麼賣?多數決如何成立?土地法 §34-1[1] 是為了解決土地共有人之間的紛爭,使土地經濟效益最大化的法令。在共有人眾多的情形下,如果處分整塊土地前必須取得全體共有人同意,將會影響土地的充分利用,容易形成擱置的問題。
因此該法規定,只要超過了 1/2 的共有人同意,且這 1/2 共有人的土地持分相加後大於 50% ,就可以利用「少數服從多數」的概念,在不需要全部共有人同意的情況下,將整塊土地賣掉。
而有一個特別的狀況規定在此項的但書之中,當少部分的共有人,甚至只是其中一個共有人,其土地的持份加起來大於 2/3 ,便可以不計算人數的多寡、不受超過半數的限制,自行把整塊土地賣掉。只要在賣掉後將賣得的錢依照土地持份,分給其他的共有人即可。
優先購買權土地法 §34-1 第四項:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
當共有人數越少,土地的利用將更能發揮,為了不讓共有關係更加趨於複雜,土地法 §34-1 第 4 項規定:當有共有人想要出賣自己的持份給第三人時,應該事先以書面通知其他共有人,使其他共有人可以主張自己的優先承購權,並以同一價格進行購買,以減少共有人的人數。
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