過戶房子但不移轉房貸?規劃之前你該了解的是.... | 台中合法代書地圖
2017年2月25日—因為220萬的免稅額是父母分開計算,爸爸也可以先贈與部分給媽媽(夫妻之間贈與免贈與稅),媽媽再贈與給你。「贈與」免稅額>>計算案例.舉例來說:如果 ...
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)
ㄧ、過戶房子但不移轉房貸
可以過戶房子時,不移轉房貸嗎?
無論是網路詢問或是個別諮詢,很常遇到學員問我: 「愛莉老師,我爸爸名下有一間房子,目前有房貸,他想把房子過戶給我,請問可以贈與房子給我,但房貸還在爸爸名下嗎?」
過戶房子時,是否一定會移轉房貸?錯!
許多人通常有這樣的疑問:過戶房子時,是否一定會移轉房貸?其實這不是必然的,不然,一般的房地產交易中,代書和履約保證的角色就不會那麼重要了!基本上,爸爸可以把房子過戶到小孩的名下,但房貸維持是爸爸名字(「所有權人」是小孩,而「債務人」維持是爸爸)。
原來銀行不一定會知道我們過戶了!
你可能好奇:銀行ok嗎?基本上,只要正常繳款,ㄧ定的年限後(通常是一年)銀行通常不會去回查的,但即使如此,如果房貸沒有如期繳錢,當然債務人會被通知,然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子,此時銀行會要求更換債務人,或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外,由於銀行的抵押權存在,只要沒塗銷,且債務仍存在,銀行一定能夠執行拍賣,不管原所有權人過戶給誰,過戶幾次,都一樣。差別是:如果被拍賣了,還清欠銀行錢之後如果還有剩,法院會發還給房子的所有權人。
二、用「贈與」方式過戶
用「贈與」的方式過戶,記得確認「免稅額」
不過,另一個問題來了:爸爸過戶給你的方式如是用「贈與」,要記得事先查詢房子和土地的「評定現值」,確認是否有符合一年 220 萬的免稅額。如房子過戶,但房貸仍在爸爸身上,則只看房子和土地的「評定現值」,如房貸也一併移轉到你身上,則贈與的金額則為「評定現值」扣掉貸款後的金額。贈與總額如有超過 220 萬的免稅額,則需繳交 10% 的贈與稅,或是逐年贈與給你。因為 220 萬的免稅額是父母分開計算,爸爸也可以先贈與部分給媽媽(夫妻之間贈與免贈與稅),媽媽再贈與給你。
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